La Sala 1ª del Tribunal Supremo en una reciente Sentencia de 15 de febrero de 2018 ha vuelto a entrar en el tema de la interrupción de la prescripción en las acciones de responsabilidad en la edificación en términos similares a lo expuesto en Sentencias de 16 de enero y 20 de mayo de 2015.
Entre otras cuestiones, esa Sentencia determina que la reclamación extrajudicial realizada por el propietario afectado por un defecto constructivo frente al promotor no interrumpe el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción judicial frente al resto de agentes de la edificación (constructora, proyectista, dirección facultativa de la obra, etc.). La Sentencia determina que, por el contrario, la reclamación realizada por el propietario afectado por un defecto constructivo frente a cualquiera de estos agentes, sí interrumpe el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción judicial frente al promotor.
Al objeto de entender las implicaciones prácticas de esta Sentencia conviene recordar brevemente algunas ideas básicas sobre el régimen de responsabilidad civil de los agentes de la edificación por defectos constructivos.
1. Como es sabido, la Ley de Ordenación de la Edificación (“LOE”) establece unos plazos de garantía desde la fecha del Acta de recepción de la obra en función de las distintas tipologías de defectos constructivos (diez años para defectos relativos a la seguridad estructural; tres años para defectos de habitabilidad; un año para defectos de terminación y acabado). La LOE establece asimismo un plazo de prescripción de dos años para el ejercicio de la correspondiente acción judicial por el propietario a contar desde la aparición del defecto constructivo dentro de los anteriores plazos de garantía.
2. La LOE parte del principio general de responsabilidad individual de cada agente de la edificación por las consecuencias de su actuación profesional, si bien establece una responsabilidad solidaria entre los distintos agentes cuando no se pueda individualizar la causa de los daños y cuando quede debidamente probada la concurrencia de culpas sin que sea posible determinar el grado de intervención de cada agente en el daño producido. No obstante, el promotor responderá frente al propietario de manera solidaria “en todo caso”. En definitiva, el promotor terminará respondiendo solidariamente junto con cada agente de la edificación por los daños materiales que sean atribuibles a la actuación de éste.
3. Por otro lado, el promotor puede ser responsable contractual frente a los terceros adquirentes en la medida en que los defectos constructivos tengan tal entidad que se puedan llegar a calificar como un incumplimiento del contrato de compraventa. El plazo de prescripción de la acción de responsabilidad contractual es de cinco años desde que se pudo ejercitar la misma (quince para los contratos anteriores a octubre de 2015, si bien la fecha máxima para ejercitar la acción en relación con estos contratos sería octubre de 2020).
Por ello, en las acciones de responsabilidad por defectos constructivos es habitual que el propietario afectado dirija su acción tanto frente a los agentes de la edificación que entienda responsables directos de la causación de dichos defectos, como frente al promotor como responsable solidario en el régimen de la LOE.
Es asimismo habitual que este tipo de supuestos transcurra un largo período desde la aparición de los daños constructivos hasta la formulación de la acción judicial debido al tiempo necesario para que se terminen de manifestar los defectos, se analicen y acrediten pericialmente las causas de los defectos, se propongan soluciones técnicas de reparación y se valoren económicamente las mismas. También es habitual que el propietario afectado por los defectos dirija su reclamación extrajudicial frente al promotor y no frente a los demás agentes de la edificación, cuya identificación le puede resultar inicialmente más complicada. Por ello, en este tipo de acciones es frecuente que uno de los puntos más relevantes en discusión por parte de los agentes de la edificación sea la prescripción de la acción y su eventual interrupción mediante previa reclamación extrajudicial del demandante.
Según exponíamos al principio, el Tribunal Supremo viene considerando de manera reiterada que la reclamación extrajudicial por el propietario afectado por un defecto constructivo frente al promotor no interrumpe el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción judicial frente al resto de agentes de la edificación. Es evidente que al promotor le resulta de gran interés que se interrumpa igualmente la prescripción frente a los demás agentes de la edificación y de este modo evitar que se produzca esa prescripción para no terminar siendo el único responsable.
Para ello, resulta esencial que el promotor tenga establecido un procedimiento interno de gestión de las reclamaciones previas de los propietarios afectados por defectos constructivos por el que, entre otras cosas, se dé traslado inmediato de cada reclamación a los distintos agentes de la edificación que hayan intervenido en la obra y que puedan ser responsables directos de dichos defectos. Esto es, no sólo a la entidad constructora (que es lo más habitual), sino también a los profesionales proyectistas y/o integrantes de la Dirección Facultativa.
De este modo, se asegurará que la prescripción frente a todos esos agentes quede igualmente interrumpida como forma de poder atribuir la responsabilidad solidaria al agente verdaderamente responsable directo en la causación de los defectos.
Desde el punto de vista de la entidad constructora y profesionales proyectista y/o integrantes de la Dirección Facultativa, en los casos en que el propietario afectado haya dirigido su reclamación previa sólo frente al promotor, aquellos podrán invocar con éxito la prescripción de la acción (siempre, evidentemente, que haya transcurrido el plazo de dos años desde la manifestación de los daños constructivos).
En otra entrada posterior analizaremos las acciones de repetición entre los distintos agentes de la edificación.
Julio 2017.
Esteban Barreda
Linares Barreda Abogados
